правильный подсчет индекс стоимости жилья

Динамика индекса RGR-VN в России в 1998-1999 гг.

Исходя из итоговых данных за 1999 г., индекс RGR-VR на рынке жилья Москвы составил 1,23 (в середине года - 1,29), городов России-1 – 1,03 (в середине года – 1,03), городов России-2 – 0,70 (в середине года – 0,70). В целом по имеющейся выборке городов России индекс составил 1,05, т.е. почти вернулся к исходному значению декабря 1997 г. – единице (в конце 1998 г. 1,47, в июне 1999 г. 1,07). За 1999 год индекс RGR-VR в Москве снизился на 48 процентных пунктов, в России-1 – на 55, в России-2 – на 14 процентных пунктов.

Если пересчитать индексы изменения номинальных долларовых и рублевых цен в сопоставимые (с учетом инфляции и рубля, и доллара) цены базового периода, то индекс RGR-VR – показатель изменения реальной стоимости жилья относительно декабря 1997 г. – с начала кризиса в Москве и городах России-1 начал расти и достиг максимума (1,6-1,7) в конце 1998 года. В городах России-2 он снижался и составил в декабре 0,84. В целом по городам выборки он вырос за 1998 год до 1,47. Другими словами, общая стоимость жилья в конце 1998 года в Москве выросла на 71%, в городах России-1 на 58%, России-2 - снизилась на 16%. В целом по городам выборки она выросла в результате кризиса на 47%. Такое расслоение явилось следствием возрастания на 82% покупательной способности доллара в России (относительно динамики потребительских цен).

Определение реальных индексов изменения стоимости жилья производилось с помощью поправки на инфляцию, т.е. на индекс изменения потребительских цен. Этот вариант корректировки позволяет сопоставлять изменение цен на жилье с изменением уровня доходов и накоплений населения.

Как следует из приведенных графиков, индекс RGR-VN, характеризующий изменение номинальных долларовых цен жилья, снизился с декабря 1997г. в Москве на 30%, в городах России-1 в среднем на 50%, в городах России-2 – более чем на 60%. Причем, в России-2 падение цен произошло в основном в 4 квартале 1998 года, в России-1 – в 4 кв.1998г. - 1 кв. 1999 г., в Москве - в 1-2 квартале 1999 года. За 1999 год индекс RGR-VN в Москве снизился на 25 процентных пунктов, в России-1 - на 35, в России-2 – на 18 процентных пунктов.

Индексы стоимостных показателей городов России (в долларовом выражении) рассчитывались как средневзвешенные по выборке из 12 городов – центров регионов. Весами служили (в связи с ограниченностью данных об объемах продаж в площадях и даже в жилых единицах) доли объема жилищного фонда каждого города в суммарном объеме жилфонда выборки.

На основании приведенных выше показателей рынка недвижимости (купли-продажи квартир в Москве и других городах России, аренды офисов в Москве) рассчитаны индексы рынка, характеризующие изменение показателя относительно базового периода (в качестве базового периода принят конец 1997 года).

- произведение индекса реальных цен (арендных ставок) на индекс рыночной активности.

- RGR-IN - произведение индекса номинальных цен (арендных ставок) на индекс рыночной активности

3) сводные индексы рынка недвижимости - индексы денежного оборота на рынке

RGR-T - индекс отношение объема сделок (транзакций) на рынке, т. е. отношение количества продаж квартир и количества площадей, арендованных в текущем периоде, к той же величине базового периода

2) индекс рыночной активности

- индекс реальных цен и/или арендных ставок (то же с поправкой на локальную инфляцию/дефляцию, т.е. изменение покупательной способности рубля и/или доллара в России)

1) ценовые (стоимостные) индексы - индекс номинальных цен и/или арендных ставок (отношение номинальной рублевой и/или долларовой цены (арендной ставки) в текущем периоде к ставке базового периода)

В Российской Гильдии риэлторов разработана система индексов IREM-RGR (Index Real Estate Market – Russian Guild of Realtors), характеризующих основные тенденции рынка недвижимости. Она включает:

Индексы рынка недвижимости Российской Гильдии риэлторов

Гусев А.Ф., Стерник Г.М.

ИНДЕКСЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ Гусев А.Ф, Стерник Г.М.

realtymarket.ru - ИНДЕКСЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ Гусев А.Ф, Стерник Г.М.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ